Bauabnahme
Die wichtigste Schnittstelle in der Bauabwicklung
Die Bauabnahme löst wichtige Rechtswirkungen aus. Der Bauherr , Architekten, Ingenieure und der Bauunternehmer müssen deshalb die Grundlagen der Bauabnahme kennen um teure Fehler zu vermeiden.
Häufige Fehler der Bauherrschaft
Immer wieder wird auf die kompetente externe Bau- und Qualitätskontrolle während der Bauzeit verzichtet, zur vermeintlichen Kostenersparnis.
Insider, Bauherrenschutzverbände und Verbraucherzentralen mahnen immer wieder, eine eigene Qualitätskontrolle während der Bauzeit einzurichten und bei Bauabnahmen unbedingt einen eigenen sachverständigen Bauexperten hinzuzuziehen. Die Kosten in Höhe von 1.000 bis 2.500 Euro stehen in keinem Verhältnis zum eventuellen finanziellem späteren Schaden.
Das Abnahmeprotokoll
Mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll geht die Beweislast für Mängel und Schäden an Gebäuden vom Unternehmer über zum Auftraggeber.
Das heißt, bis zur Abnahme eines Bauwerks liegt die Beweislast beim Unternehmer. Bis dahin kann der Bauherr Mängel reklamieren ohne beweisen zu müssen das tatsächlich ein Mangel, also ein Verstoß gegen vertraglich zugesicherte Eigenschaften und/oder ein Verstoß gegen die Regel der Bautechnik vorliegt. In dem Fall darf der Bauherr sogar den bis zum 2-fachen Betrag für voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten (sog. Druckzuschlag). Der Gegenbeweis obliegt (noch) bei dem Unternehmer.
- Umkehr der Beweislast
Mit der Bauabnahme geht die volle Beweislast auf den Käufer über. Erkennt der Unternehmer nachträglich behauptete Mängel nicht an –oder weigert er sich Mängel zu beseitigen, dann stehen dem Bauherren nur mehr folgende Möglichkeiten zur Verfügung:
- Der teure und langwierige ordentliche Rechtsweg
- Einleitung des selbständigen Beweisverfahren nach ZPO1)
- Wahl eines Schiedsverfahren (Zustimmung des Unternehmers erforderlich)
- Einleitung einer Mediation (Schlichtung im Handwerk, Zustimmung des Unternehmers erforderlich).
1) Bei diesem Verfahren werden Sachverhalte relativ einfach durch den eigenen Sachverständigen gerichtlich festgestellt, um kostspielige und langwierige streitige Prozessverfahren bei Gericht zu vermeiden.
Folgende Fragen zur Bauabnahme sind zu beachten:[1]
Abnahmepflicht und Abnahmeverweigerung:
- Wann muss abgenommen werden?
- Kann die Abnahme verweigert werden?
- Was ist bei vorhandenen Mängeln zu tun?
- Was ist, wenn Restleistungen fehlen?
- Was ist ein schwerer, geringfügiger Mangel bzw. Schönheitsfehler?
- Welche Auswirkungen ergeben sich aus Mängeln bei der Abnahme?
Formen der Abnahme:
- Wie findet eine Abnahme statt?
- Können Teilleistungen selbständig abgenommen werden?
- Welche Wirkung hat eine Teilabnahme?
- Was ist eine fiktive oder was ist eine technische Abnahme?
- Welche Rechtswirkung hat die Ingebrauchnahme der Leistung durch den Bauherrn?
Der Abnahmetermin:
- Muss es einen Abnahmetermin geben?
- Wer muss bei der Abnahme anwesend sein?
- Wer führt das Abnahmeprotokoll?
- Was muss zwingend in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden?
- Wer unterschreibt das Abnahmeprotokoll?
- Was ist ein Vertragstrafevorbehalt?
- Wie ist eine Mangelvorbehalt zu erklären?
Vertragsklauseln zur Abnahme:
- Kann eine fiktive Abnahme ausgeschlossen werden?
- Ist es zulässig, ausschließlich die förmliche Abnahme zu vereinbaren?
- Kann die Abnahme nur bei kompletter Mängelfreiheit vereinbart werden?
- Kann die Abnahme von Subunternehmerleistungen auf die Endfertigstellung hinausgeschoben werden?
- Welche Gewährleistungsfristen können vereinbart werden?
Wirkungen der Abnahme:
- Welche Auswirkungen hat die Abnahme auf die Gewährleistungsfrist?
- Wie wird die Gewährleistungsfrist berechnet?
- Muss die Gewährleistungsfrist im Abnahmeprotokoll stehen?
- Was ist wenn Beschädigungen, Zerstörungen, Vandalismus und Baudiebstahl, vor oder nach der Abnahme auftreten?
- Welche Wirkung hat die Aufnahme eines Mangelvorbehaltes im Abnahmeprotokoll?
- Kann die Schlussrechnung ohne Abnahme fällig werden?
Einzelnachweis
- ↑ Fragen gemäß Mail-Rundschreiben RA Dr. Koch (ra-koch@recht-bau.de), Montag 2.Mai 2011. www.recht-bau.de
Quelle
- Wolfgang van Dorsten, Bauphysiker.
- Sachverständiger für Mängel und Schäden an Gebäuden u.- Gebäudeinstandsetzung.
- Mediator im Bauwesen.
- Lettenstraße 13, 71131 Jettingen
- Tel. 07452 7081
- E-Mail: wolfgang.van@t-online.de
- Internet: www.wvd-bauberatung.de
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